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全国首例打消限制价格城市来了!松绑后的房价会涨吗?

继山东菏泽顶着压力解除限售后,湖南衡阳大胆宣布取消限价。

据悉,湖南衡阳新建商品房限价政策于2017年10月17日发布,通过对市城区新建商品房实时销售明码标价,要求开发商合理定价、申报,并在取得预售许可证后向社会公布楼盘最高价格来规范衡阳市房地产市场,打击开放商在实际销售中擅自突破监制价格牟取暴利的行为。取消限价体现政策松绑预期上海易居房地产研究院总监严跃进对中国财富网表示,衡阳此次调整与近期政策松绑的预期相一致,体现当前部分三四线城市的基本面有所改变,释放出如若市场交易和价格出现明显降温,政策上就会采取主动调整的信号。严跃进指出,衡阳在过去的房地产市场调控中,价格管控力度较大,有利于房价稳定;但随着当前房地产市场销售价格逐步趋于平稳,衡阳再次出台政策,取消商品房限价,顺应了市场的发展要求。从易居研究院智库中心提供的数据上看,2018年11月衡阳新建商品住宅成交均价6829元/平方米,环比增幅3.59%,同比增幅47.52%,11个月以来,房价基本稳定在6500元/平方米,继续上涨的空间较小,在此时适当放松限价存在必要。此外,类似城市的政策也说明,在过去土地价格成本较高的情况下,单纯通过限价来管控房价,其实是有压力的,因为这和市场的定价机制存在一定矛盾,所以基于开发商等的具体定价要求,根据实际情况放开限价,应该是未来的大趋势。严跃进预计,后续将有更多城市加入到放松行列,尤其针对限价、限售等政策,将持续进行松绑。市场定价机制或将成为未来主导12月20日召开的中央经济工作会议再次突出了房住不炒的定位,同时强调构建房地产市场健康发展长效机制要加强因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松表示,将调控主体落实为地方政府,体现出地方对于出台调控政策将享有更大自主权。各地因城施策,根据当地市场发展情况进行调整,既不抑制、也不刺激,能够使房地产市场的各项政策逐步回归中性。相关解释认为,在中央经济工作会议加强房住不炒的定位下,衡阳取消商品房限价政策,暂停商品房监制手续,排除了物价部门或工商部门对此类定价的干涉,使住房部门的价格调控权在后期得到不断加强。苏宁金融研究院特约研究员江瀚对中国财富网表示,当前,房地产市场的本质已经发生了变化,居住属性成为主要属性,在这样的背景下,衡阳取消商品房限价具有一定的标志性意义,体现出对房地产市场政策的优化调整,使政策从原来的一刀切转化为更加灵活的分类调节方式,代表着房地产调控的精细化水平不断提升。严跃进认为,从未来趋势观察,取消限价,让市场定价机制发挥更为深刻的作用,或将成为未来市场的主导。松绑政策频出,楼市即将回暖?据不完全统计,2018年以来,已有十余地政府相继通过取消限售、限购、限价,下调房贷利率等措施对楼市调控进行松绑。12月21日,杭州放宽购房社保限制,提出24个月内补缴不超过3个月无需提供情况说明和劳务合同,吸引更多外地户籍居民通过补缴社保的方式获得购房资格。同日,珠海市住建局相关负责人表示,从10月22日开始,非珠海市户籍居民购房不再执行连续缴纳5年社保的政策,按个人条件只需缴纳1个月、3个月、1年不等,珠海市人社系统将根据个人条件开具购房证明。19日,深圳中行、建行、工行等多家银行将首套房贷利率由15%下调至10%,房贷额度宽松。同日晚间,广州市住建委确认个人可以购买公寓,只不过个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。18日,菏泽取消新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年的限制转让措施。江瀚认为,一系列松绑政策的出台,并不意味着楼市即将回暖。通过调整,让政策的更新和改变成为动态化过程,从而更好地满足市场需求,推动市场更加健康、合理,才是当前房地产市场发展应有的趋势。严跃进表示,松绑政策频出并非偶然,与各地的政策瑕疵密切相关。后期继续‘放松’的可能性还是很大的,预计将首先对不合时宜的二手房流动政策和新房定价政策进行调整,到2019年将会有更多的实质性‘松绑’出台。12月的各类松绑或带动12月销售行情翘尾,这也体现了当前房地产市场的政策面效应。预计到2019年,楼市下行态势会持续,但不排除到2019年5月时,也会形成一波小回暖的行情,严跃进说。

取消限价全国第一枪来了。继菏泽取消限售令后,湖南省衡阳市房地产业协会官方网站发布通知,由于本地房地产已回归理性,将自2019年元旦起将暂停执行限价令。限价主要是针对一手房价格,在本轮调控中,一手房限价成为了抑制房价上涨的重要抓手之一。衡阳由此成为目前首个明确宣布取消限价的城市。衡阳市发改委与衡阳市住建局联合发布的名为《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》(后简称为通知)中明确提出,由于目前衡阳市房地产市场已出现理性回归,销售价格也较为稳定,经研究,决定于2019年1月1日起暂停执行《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》(衡发改价控[2017]6号)(后简称为限价通知),今后将根据衡阳市房地产市场发展情况及上级文件精神,适时调整市城区新建商品房销售价格行为有关规定。发布该通知的衡阳住宅与房地产信息网主管单位即为衡阳市住建局。截至记者发稿时,记者多次拨打衡阳市发改委和住建局电话均无人接听。衡阳市限价令始于2017年年底,限价通知内容有八大点,其中的核心内容有以下三点:一、市城区新建商品房实时销售价格明码标价管理。二、开发企业要合理制定销售价格并申报。申报价格偏高或涨幅偏高的开发项目暂停办理预售许可申请。三、开发企业自取得商品房预售许可证后,需在衡阳房产交易网向社会公布,公布价格为楼盘最高价格,开发企业不得擅自在实际销售价格中突破监制价格买卖。中原地产首席分析师张大伟表示,从各地政策内容看,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主,但之前过于严厉,部分城市楼市出现明显调整,局部市场会有政策微调的可能性。衡阳是一个典型的三四线城市,市场均价只有6000多,衡阳房价从2018年9月开始有所回落,当下市场继续维持限价的意义的确不大。但对于其他城市来说,购房者的预期可能出现微调,对房地产政策宽松抱有期待。三四线城市面临压力自从菏泽打响调控松绑第一枪以来,目前已经有广州、珠海、杭州、衡阳等四地推出了相关房地产调控政策,政策主要着眼于通过取消限售、限价等方式提升市场的活跃程度。菏泽与衡阳都是三四线城市,经济总量和人口流入情况并不突出,为何成为率先微调的城市?受房地产市场转冷影响,今年三季度以来大部分城市土地出让金增速均为负。相较于一二线城市,三四线城市财政收入相对更加依赖于土地出让金。恒大研究院的一份房地产行业研究报告预计,2019年,伴随棚改货币化安置的大幅下降,去库存红利消退,2019年房地产销售面积预计同比出现下滑,这是2015年以来首次负增长。其中三四线城市销售面积预测最为悲观。恒大研究院研究员夏磊指出,三四线房地产销售面积占全国总量之比达到64.1%,预计2019年销售面积同比下降6.9%,增速降低8.4个百分点,销售面积下滑幅度远大于一二线城市。夏磊认为,增速降低主要由于基数高,棚改货币化大幅减少和一二线市场降温传导影响。三四线走势决定全国走势,棚改货币化走势决定三四线走势。预计2019年三四线棚改货币化带动销售面积增速7%,较2018年下滑6.5个百分点。恒大研究院研报指出,随着自主决策权限增加,地方政府将合理权衡保增长稳财政和稳房价,适度修正前期调控措施。三四线城市地方政府将集中清理不合时宜的调控政策,如限售、限价、限签。这些政策是在炒房活跃、房价非理性上涨时期的应急措施,当前市场降温,政策退出时机逐步成熟。限售限制产权自主交易,影响业主资金周转和自住性购房;限价人为扭曲价格,导致新房二手房价格倒挂;限签造成网签堰塞湖,房价统计数据失真。严控基调未放松多地陆续释放微调信号,是否意味着房价大涨还会卷土重来?记者采访多位相关地市人士了解到,多地近期颁布的微调政策大多是根据本地实际情况出发,对市场直接影响有限,更多是心理预期层面的支持。例如菏泽目前人等房情况突出,很多二手房也是期房,加之本地是熟人社会,购房后何时过户均可商量,因此取消限售对市场的影响并不大。而近期放松限购资格的珠海市金湾区和斗门区位于郊区,目前周边配套还不完善,是珠海市的房价洼地,交易也比较冷清。在目前整体房地产市场降温的背景下,即使放松限购政策也难以对当地的市场产生立竿见影的效果。张大伟认为,从目前已经出现松绑政策的菏泽、衡阳等城市看,因为这些政策都不是最影响市场的关键性政策,信贷政策不宽松,楼市很难有太明显的方向性变化。从各地政策内容看,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主。不过张大伟同时强调,未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控,因此稳房价仍是地方政府房地产调控的出发点。

衡阳楼市微信公众号26日公布衡阳发改委和住建局联合下发的一份文件,自2019年1月1日起暂停执行此前的商品房限价政策。

理由是,衡阳执行了近一年的限价政策,发挥了较好作用,达到了预期目的。目前衡阳房地产市场已经出现理性回归,销售价格也较为稳定,今后将适时调整新建商品房销售价格行为有关规定。

由此,衡阳被业内人士视为,全国首例取消限价的城市。 图片 1

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图片来源:衡阳楼市

楼市松绑接踵而来

松绑楼市的不止是衡阳,在刚刚过去的一周时间内,已经有5个城市先后放松楼市调控。

12月18日,山东菏泽打响楼市放松的第一枪,明确取消一二手房限售。顶着全国松绑楼市“出头鸟”的身份,菏泽在第二天再次确认解除限售的合理性。

12月19日,广东广州宣布“330新政”前出让土地,商服类物业可卖个人,限购放松。

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